Van duurzaam gebouw naar duurzaam gebruik

Artikelen over duurzaam bouwen en renoveren buitelen over elkaar heen. Maar Nederland bouwt tegenwoordig al erg duurzaam. En het energieverbruik is al fors teruggedrongen. Bovendien maken bouw en energieverbruik maar een relatief klein deel uit van de totale kosten van een pand. Veruit de grootste kostenpost vormt de exploitatie. Daar zijn nog hele werelden te winnen.

Het beroemde Van Nelle-pand had zomaar het nieuwe hoofdkantoor kunnen worden van Facilicom. Dit iconische gebouw van Brinkman & Van der Vlugt had in die tijd, net na de eeuwwende, voldoende vierkante meters leeg om te voldoen aan de behoefte van Facilicom. Maar het uit 1925 stammende pand heeft, terecht, de monumentenstatus en was daarom niet of nauwelijks aan te passen. Dat terwijl Facilicom, na 25 jaar toe aan een nieuw en groter pand, zijn eigen icoon wilde realiseren: een kantoor dat meteen een showcase zou worden van wat er zoal mogelijk is op het gebied van facilitair management, duurzaam ondernemen, integraal bouwen, het toepassen van slimme technische oplossingen en, last but not least, bouwen met het oog op de exploitatie. Dat kon wél aan de Karel Doormanweg in Schiedam, in een kantoortoren die overigens in ruwbouw al klaar was. Toch wist Facilicom hier met een integrale aanpak en met de inzet van vrijwel alle eigen bedrijven een enorme winst te behalen: de exploitatiekosten zijn maar liefst 25 procent lager dan bij vergelijkbare panden.

Slimmer werken

De hele wordingsgeschiedenis van het hoofdkantoor is vastgelegd in het boek 'Het facilitaire kantoorgebouw, The Case' van Paul Janssen. De auteur was in die tijd marketingdirecteur van Facilicom en aanjager van het project. Daarmee stond hij ook aan de basis van het nieuwe denken bij Breijer Bouw & Installatie. Piet Terlouw, hoofd Bedrijfsbureau bij Breijer: 'Hij heeft ons uitgedaagd om slimmer te gaan werken. We zijn samen met de andere divisies van Facilicom om tafel gaan zitten en hebben daar geleerd om omgekeerd te denken. In het verleden waren we gefocust op het besparen van een paar euro op de bouw. Dan resulteerde vaak in een pand dat heel kostbaar was in de exploitatie. Maar je moet ook naar de langere termijn kijken. Daar zijn we tien jaar geleden al heel goed in geslaagd bij ons eigen hoofdkantoor. Dat blijkt ook uit de benchmark met het pand ernaast, een tweelingpand waar geen rekening is gehouden met de exploitatie.'

A-label is standaard

Het pand aan de Karel Doormanweg is bijzonder energiezuinig. Goede isolatie, H++ glas en warmtekoudeopslag drukken de verwarmingskosten en zorgen ervoor dat het er in de zomer tegen lage kosten comfortabel is. Het pand behaalde destijds als eerste private kantoorgebouw in Nederland het EPA A++ label. Peter van den Hoogen, business unit directeur Projecten bij Breijer: 'Energieverbruik terugdringen is aardig, maar energie maakt maar een klein deel uit van de exploitatie. De bouw en de techniek zijn veel te veel gefocust op het naar een A-label brengen of energieneutraal maken van een gebouw.' Piet Terlouw: 'Vrijwel alle panden die nu worden gebouwd of gerenoveerd krijgen een goed label. Dat is inmiddels wel een beetje de standaard. Ze krijgen allemaal een goed isolerend dak, goede gevels en vloeren, een energiezuinige installatie, en zuinige lampen met een lichtregeling met aanwezigheidssensoren. Zelfs warmtekoudeopslag is inmiddels redelijk standaard. Innovaties zullen altijd blijven komen, maar ik denk dat we met duurzaam bouwen inmiddels al heel ver zijn.'

Focus is te kort

Peter van den Hoogen: 'Het onderwerp moet niet duurzaam bouwen zijn, maar duurzaam gebruik. In de maatschappij gaat het steeds vaker niet meer om het bezit, maar om het gebruik. In onze sector gaat niet meer om het gebouw zelf, maar om de gebruikswaarde van het gebouw. Natuurlijk moet dat gebouw duurzaam en energiezuinig zijn, maar dat maakt maar een klein onderdeel uit van de totale gebruikswaarde.' Piet Terlouw: 'Gebruikers kijken weliswaar erg naar de kosten, maar ze kijken naar de verkeerde kosten. Ze houden geen rekening met de lange termijn. De focus is te kort, ze kijken alleen maar naar de eerste investering, of naar de kosten over de eerste vijf jaar.' Peter van den Hoogen: 'Beheer en exploitatie zijn soms wel het tienvoudige van de bouwkosten. Dus is het ontzettend belangrijk om bij elke investering na te denken of die wel aansluit bij het gebruik, dertig jaar lang.' Piet Terlouw: 'Bijna overal zie je een harde scheiding tussen realisatie en exploitatie. Dat zijn bijna altijd twee verschillende budgetten waar twee verschillende mensen verantwoordelijk voor zijn. Wij brengen dat bij elkaar.' Dat is ook terug te vinden in de terminologie. Ging het vroeger over turn key oplevering, nu gaat het om de beschikbaarstelling van huisvesting. Peter van de Hoogen: 'We positioneren ons dan ook steeds minder als bouwer en steeds meer als dienstverlener., integrale dienstverlener.'

Een andere kijk

Ze gebruiken dezelfde expertise als vroeger, maar passen die kennis anders toe. Peter van den Hoogen: 'We werken steeds intensiever samen binnen Facilicom om tot de goede besluiten te komen. Als bouwen onderhoudsbedrijf krijgen we nu vragen op ons bureau die we vroeger nooit kregen. We kijken nu dan ook met een andere blik naar hetzelfde vakgebied.' Piet Terlouw: 'Vaak zit dat in de materialisatie. Vroeger zouden we een vloerbedekking hebben gekozen die vijf euro de vierkante meter goedkoper was. Nu kiezen we voor een vloerbedekking die duurder is, maar langer meegaat en minder onderhoud nodig heeft. Of we kiezen voor een duurdere wandverf die niet meer twee keer per jaar hoeft te worden schoongemaakt, maar nog maar één keer. Of helemaal niet meer.' Peter van den Hoogen: 'Zo hebben we in overleg gekozen voor een wc-pot zonder rand. Die extra rand kost 1,9 seconde meer handeling bij het schoonmaken, zo is berekend. Dat lijkt niet veel, maar bij elkaar opgeteld, elke dag dertig jaar lang, is dat heel veel geld.' Piet Terlouw: 'Vroeger verdienden we als bouwbedrijf ons geld in de realisatie. Als Facilicom verdienen we het geld in de exploitatie. Dat is uniek. Als je met verschillende partijen werkt, wil iedereen toch zijn geld verdienen. Dan zal de bouwer niet snel een investering doen zodat de exploitatie daar de vruchten van kan plukken. Wij doen dat wel. En daar profiteren we van. Iedereen weet zo langzamerhand wat het kost om een pand te bouwen. Dat is gewoon in een prijs per kuub uit te drukken. Ook opdrachtgevers weten dat. Daar win je het dus niet op. Je wint het tegenwoordig op de exploitatie.'

Lees ook het eerder verschenen artikel 'De kantorenmarkt moet verduurzamen', een uitgebreid e-mailinterview met acht leden van de Commissie van Deskundigen van de Dutch Green Building Council (DGBC).

B30: integraal bouwen werkt ook bij herbestemmen

Integraal bouwen pakt ook bij herbestemmen verrassend goed uit. Dat bewijst B30. Dit meer dan 100 jaar oude pand van ministerie van Economische Zaken wordt omgevormd tot een denktank die straks een thuis biedt aan, onder meer, het Centraal Planbureau (CPB), het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en het Sociaal en Cultureel Planbureau (SCP).

Lees verder >>

Gerelateerde artikelen

Door facilitaironline.nl te bezoeken accepteert u het gebruik van cookies. Lees meer over cookies.

Deze melding niet meer tonen