De weg naar duurzame huisvesting

De wereldbevolking groeit, het klimaat verandert en grondstoffen worden schaars. We moeten daarom duurzamer gaan leven. In de bouw is veel te winnen, maar juist daar wil het vaak niet echt lukken. Dat komt vooral door de muren tussen ontwikkeling en exploitatie, weet commercieel manager duurzaamheid Rick Veenendaal van Breijer Bouw en Installatie. Het is zijn ideaal om die muren te slechten. ‘Investeren in duurzaamheid levert in de exploitatie jaar na jaar voordeel op. Dat wil ik opdrachtgevers laten zien.’

Hij noemt zich een denker onder de doeners van Breijer. Rick Veenendaal is een idealist die werd gegrepen door het cradle to cradle-principe maar ook zag dat die theorie moeilijk in praktijk is te brengen in de traditionele bouw. Het werkt namelijk alleen als ontwikkeling en exploitatie bij elkaar worden gebracht. Die visie vormt de rode draad in zijn leven. Tijdens zijn studie Bouwkunde aan de Avans Hogeschool 's-Hertogenbosch. In zijn acht jaar als kostenadviseur bij Brink Groep. Bij Facilicom, waar hij vorig jaar welbewust solliciteerde omdat Facilicom het enige bedrijf in Nederland is dat bouw, techniek, onderhoud en facilities in eigen huis heeft. En bij de masterstudie die hij volgt aan de Amsterdam School of Real Estate, waar hij onderzoekt hoe het falen bij het ontwikkelen van duurzaam vastgoed verminderd kan worden.

Commercie en duurzaamheid

Hij is commercieel manager duurzaamheid. Het is een functiebenaming waar goed over is nagedacht. ‘Ik besteed de helft van mijn uren aan commercie en de helft aan duurzaamheid.’ Maar het is vooral zijn streven, en overigens ook zijn taak, om die twee werelden bij elkaar te brengen. Dat ligt eigenlijk voor de hand. Want duurzaam ontwikkelen levert geld op. ‘Dat staat inmiddels toch wel als een paal boven water. Duurzaamheid was eerst iets dat vooral door echte pioniers in praktijk werd gebracht. In de tweede fase gingen gewone bedrijven en particulieren het meer serieus nemen, maar werd vooral gefocust op energiebesparing. Nu zitten we in weer een volgende fase en begint het echt te wortelen. Duurzaamheid wordt nu veel breder getrokken. Ook wordt goed gekeken hoe het economisch uitpakt.’

Niet alleen kijken naar energie

Duurzaamheid blijft in de bouw vaak beperkt tot een enkele maatregel. ‘Soms is een opdrachtgever helemaal vol van warmte-koude-opslag. Maar als dat dan niet kan omdat de buren het al doen, wordt dat uit het programma van eisen gehaald, zonder dat er iets anders voor in de plaats komt.’ Ook ziet hij nog veel window dressing. ‘Met zonnepanelen of een sedumdak laat je de wereld zien dat je groen bezig bent, maar je kunt je afvragen hoe duurzaam dat werkelijk is. Vaak levert dat namelijk maar relatief weinig rendement op.’ Sterker nog: met alleen aandacht voor energiebesparing kom je er niet. ‘Als je alleen op energie stuurt, breek je daar echt geen potten mee. Energie is maar ongeveer 10 procent van de totale huisvestingslasten. Een veel groter deel gaat zitten in de initiële investering en dus de bouw. En andere exploitatiekosten spelen net zo goed een belangrijke rol.’Duurzaamheid blijft in de bouw vaak beperkt tot een enkele maatregel. ‘Soms is een opdrachtgever helemaal vol van warmte-koude-opslag. Maar als dat dan niet kan omdat de buren het al doen, wordt dat uit het programma van eisen gehaald, zonder dat er iets anders voor in de plaats komt.’ Ook ziet hij nog veel window dressing. ‘Met zonnepanelen of een sedumdak laat je de wereld zien dat je groen bezig bent, maar je kunt je afvragen hoe duurzaam dat werkelijk is. Vaak levert dat namelijk maar relatief weinig rendement op.’ Sterker nog: met alleen aandacht voor energiebesparing kom je er niet. ‘Als je alleen op energie stuurt, breek je daar echt geen potten mee. Energie is maar ongeveer 10 procent van de totale huisvestingslasten. Een veel groter deel gaat zitten in de initiële investering en dus de bouw. En andere exploitatiekosten spelen net zo goed een belangrijke rol.’

Verduurzamen bestaand vastgoed

Hij deelt de kritiek op bedrijven die een erg duurzaam pand neerzetten, maar daarvoor wel een ander kantoor achterlaten dat technisch nog lang niet is afgeschreven, maar tegelijkertijd ook niet goed in de markt ligt en dus leeg zal blijven staan. Breijer richt zich juist op het verduurzamen van
bestaande panden. ‘Als je echt stappen wilt zetten in duurzaamheid kom je niet ver als je je richt op nieuwbouw, want er wordt maar 1 procent per jaar bijgebouwd. Er staat nu al ruim 7 miljoen vierkante meter kantoren leeg. En ook woningen worden op dit moment weinig gebouwd. Dus de uitdaging op het gebied van duurzaamheid ligt bij de bestaande vastgoedvoorraad. Honderd procent duurzaam kun je zo’n oud pand niet of nog niet maken. Het kan nooit een CO2-neutraal gebouw worden dat zelfs nog energie levert. Maar er is tegelijkertijd ook veel aan dit soort panden te verbeteren. Bezitters van oudere panden hebben vaak te maken met hoge energierekeningen en veel onderhoudslasten. Door zo’n pand te verduurzamen, kun je die kosten soms fors omlaag brengen. Investeren in duurzaamheid levert in de exploitatie dan jaar na jaar voordeel op. Dat wil ik opdrachtgevers laten zien. Het is dan de uitdaging om ze zover te krijgen dat ze dat kostenvoordeel kapitaliseren om daarmee die investering te doen.’

Duurzaamheidsscans

Hij verricht nu met een team van specialisten duurzaamheidsscans bij grote opdrachtgevers. En probeert bij bouwprojecten eerder aan tafel te komen, zodat hij kan meedenken over slimmer en duurzamer bouwen. ‘We willen opdrachtgevers voorrekenen hoeveel er te winnen is met duurzaam bouwen. Ze het verhaal te vertellen. Dat ze het niet, of niet alleen hoeven te doen voor de maatschappij of het milieu, maar dat het gewoon ook geld kan opleveren: dus niet alleen people en planet maar wel degelijk ook profit. We doen dat bijvoorbeeld door een menukaart op te stellen waaruit ze kunnen kiezen. Want iedereen wil natuurlijk het meeste duurzame, tegen de laagste prijs. Met zo’n menukaart kunnen ze precies kiezen hoe duurzaam ze het willen, hoeveel ze van tevoren willen investeren en hoeveel ze uiteindelijk op de lange termijn willen besparen. Je werkt met de driehoek: kosten, kwaliteit, opbrengsten. Waarbij duurzaamheid natuurlijk een kwaliteit is. En opbrengsten soms ook voor een deel maatschappelijke opbrengsten zijn. Sommige bedrijven willen soms welbewust zo’n maatschappelijke investering doen. Maar het is ook mogelijk om te kijken of je die kosten kunt dekken met een subsidie.’

De bouw is het probleem niet

De bouw zelf is het probleem niet, zegt hij. ‘Techniek is totaal geen probleem, dat is de paradox. Geef bouwers de meest ingewikkelde opgave en ze maken het. Het zijn immers techneuten. Probleem is dat er muren staan tussen al die verschillende partijen die bij een bouwproject zijn betrokken. Iedereen is verantwoordelijk voor zijn eigen budget en voor zijn eigen planning. Dat is weinig efficiënt en het leidt tot fouten. De faalkosten in de bouw zijn enorm en als je faalkosten hebt, ben je per definitie al niet meer duurzaam bezig. En die faalkosten worden voor het overgrote deel veroorzaakt door een gebrek aan communicatie en een gebrek aan samenwerking. Samenwerking wordt ook niet bevorderd in deze traditionele constructie. Wat je dus moet doen is partijen gezamenlijk verantwoordelijk maken voor het gehele project, voor planning, budget en kwaliteit.’ Integraal bouwen dus, niet geheel toevallig ook een van de stokpaardjes van Breijer.

Naar echt integraal bouwen

Nog belangrijker is het volgens Rick Veenendaal om de muur te slechten tussen ontwikkeling en exploitatie. ‘Dan ben je helemaal integraal bezig, kun je echt grote voordelen behalen en is het goed mogelijk om te investeren in duurzaamheid. Bij de meeste bouwprojecten staan er dikke muren tussen ontwikkeling en exploitatie. Zolang dat zo is, zal duurzaam bouwen nooit op grote schaal worden ingevoerd. Beide partijen kijken dan alleen naar hun eigen budget. De ontwikkelende partij heeft geen enkele prikkel om ook na te denken over een efficiënte exploitatie. De gebruiker krijgt dan dus een pand dat niet is gebouwd op een efficiënte exploitatie, en zal over het algemeen dus veel duurder uit zijn dan nodig is. Als je echt integraal te werk gaat, als je al bij het ontwerp en de bouw rekening houdt met het onderhoud en de exploitatie, kom je tot een veel hogere kwaliteit en duurzaamheid en kun je veel kosten besparen. Tenminste, als je niet alleen kijkt naar het besparen van energie en water, maar ook welbewuste keuzes maakt in materialisatie en afval, efficiënt gebouwmanagement, gezondheid en leefbaarheid. Zo maak je een pand op alle fronten en in alle betekenissen van het woord duurzaam. En kun je fors besparen op de huisvestingslasten.’ <

Dutch Green Building Council

Facilicom is al sinds 2009 lid van de advisory group van de Dutch Green Building Council (DGBC). Deze onafhankelijke non-profit organisatie streeft naar blijvende verduurzaming van de bebouwde omgeving in Nederland, zowel wat betreft nieuwbouw als bestaande bouw. Leden zijn vooral projectontwikkelaars, adviseurs, installateurs en bouwbedrijven. Facilicom is welbewust lid geworden van de DGBC omdat het bedrijf ervan overtuigd is dat duurzaamheid vooral kan worden gerealiseerd in de exploitatie. Daar moet dan wel bij de bouw al rekening mee worden gehouden. Facilicom ziet het dan ook als zijn taak om de brug te slaan tussen enerzijds projectontwikkelaars en bouw- en installatiebedrijven en anderzijds exploitanten.

Gerelateerde artikelen

Door facilitaironline.nl te bezoeken accepteert u het gebruik van cookies. Lees meer over cookies.

Deze melding niet meer tonen