De kantorenmarkt moet verduurzamen

De Dutch Green Building Council (DGBC) maakt zich sterk voor het duurzaam bouwen, hergebruiken en slopen van gebouwen en het duurzaam ontwikkelen en hergebruiken van gebieden. Een uiterst actueel thema nu er bijna 8 miljoen vierkante meter kantoor leegstaat en dreigt te verpauperen. Moet Nederland massaal gaan slopen? Of is verduurzaming en hergebruik de oplossing? Kan dat wel in tijden van crisis? Waar zijn dan de winsten te behalen? En wat zou de rol van de overheid moeten zijn? Facilitair! legde deze vragen per mail voor aan acht leden van de Commissie van Deskundigen van het DGBC.

Is het stimuleren van verduurzaming nog wel nodig, of zijn we al een heel eind? Of gooit de crisis roet in het eten? Stefan van Uffelen, DGBC: 'Stimuleren is nog keihard nodig.' Jeroen van Schooten, Meyer en Van Schooten Architecten: 'Het stimuleren van duurzaamheid is een belangrijke aanjager om innovatief te zijn.' Hans Wamelink, TU Delft: 'De noodzaak voor energetische verduurzaming is door de hogere energieprijzen voor iedereen zichtbaar. Voor andere vormen van verduurzaming blijft stimuleren nodig.' Rogier Verbeek, Facilicom Facility Solutions: 'We kunnen nooit duurzaam genoeg zijn. Zeker op het gebied van verduurzaming van bestaande gebouwen zijn we pas begonnen.' Jan-Maarten Elias, Unica Ecopower: 'De crisis is wat dat betreft een zegen omdat de urgentie nu nog meer naar boven komt.' Derk Welling, Redevco: 'De aandacht voor verduurzaming van de bestaande voorraad wordt versterkt door de crisis. Meer dan voorheen wordt nagedacht over herbestemmen van bestaand vastgoed.' Paul Dielissen, adviesbureau Paul Dielissen B.V.: 'Er worden duurzame vastgoedfondsen opgericht waarbij vastgoed een BREEAM 4-niveau moet hebben. Ontwikkelaars zullen daar op in moeten spelen door hun vastgoed zo duurzaam te ontwikkelen dat het aansluit bij de vraag van de markt.' Hans Korbee, Agentschap NL: 'Vanaf 2020 moeten we energieneutraal bouwen. Dat is al over acht jaar, dus moeten we tempo maken.'

We zitten in een nieuwe realiteit

De Dutch Green Building Council (DGBC) bestaat sinds 2008 en is dé Nederlandse netwerkorganisatie als het gaat om duurzaam bouwen en vastgoed. Zo’n 360 participanten zetten zich binnen de DGBC in om van duurzaamheid gemeengoed te maken. Door de gebouwde omgeving te verduurzamen wil de organisatie een grote bijdrage leveren aan de transitie naar een duurzame samenleving die klimaatneutraal is, waarin het prettig en gezond is om te werken en waarmee Nederland zijn leidende positie op het gebied van duurzaamheid kan terugwinnen. Een belangrijke activiteit van de DGBC is het ontwikkelen van (Nederlandse versies van) BREEAM-keurmerken. BREEAM (de afkorting staat voor Building Research Establishment, de organisatie die deze Environmental Assessment Method oorspronkelijk heeft ontwikkeld) is een beoordelingsmethode om duurzaamheid te bepalen. Er zijn inmiddels drie keurmerken in gebruik: BREEAM-NL Nieuwbouw, BREEAM-NL In-Use, voor de beoordeling van bestaande gebouwen, het beheer en het gebruik, en BREEAMNL Gebied, voor het beoordelen van de duurzaamheidprestatie van gebiedsontwikkeling. Keurmerken voor duurzaam slopen en voor infrastructuur zijn in de maak. De BREEAM-keurmerken zijn inmiddels uitgegroeid tot een standaard in de Nederlandse markt. De DGBC is lid van de World Green Building Council, een netwerk van vergelijkbare initiatieven, en maakt zich sterk voor de oprichting van een Europese council, om ook in de Europese context te kunnen samenwerken aan de verduurzaming van de bebouwde omgeving. Meer informatie: www.dgbc.nl

Leeft verduurzaming onder bouwers, projectontwikkelaars, huurders en eindgebruikers? Wat valt er voor hen te winnen? Welling: 'Iets is per definitie pas duurzaam als het ook economisch haalbaar is. De verduurzaming van de vastgoedketen zou wel versterkt kunnen worden als eindgebruikers en consumenten er meer om gaan vragen. Alleen dan kan de circle of blame echt doorbroken worden.' Van Schooten: 'Ik zie toch nog vaak dat het uit politieke correctheid gebeurt. Zakelijk gewin gaat nog altijd voor.' Korbee: 'Duurzaamheid leeft, maar is nog een groot verschil tussen denken en doen. En we hebben te kampen met een paar uiterst hardnekkige obstakels als het laagsteprijsdenken. Uiteindelijk is duurzaam bouwen goedkoper en draagt het bij aan een aangenaam, productief werkklimaat.' Elias: 'Verduurzaming leeft omdat het nu geld oplevert: het is inmiddels een haalbare business case geworden.' Wamelink: 'Door de crisis is de macht in de markt verschoven naar gebruikers, en daardoor komt het gebruik van vastgoed echt centraal te staan. Aandacht voor duurzaamheid wordt daardoor vanzelfsprekend.' Dielissen: 'Gebruikers van commercieel vastgoed worden zich bewust van de meerwaarde van duurzaam vastgoed, ook omdat het direct en indirect geld oplevert. Ze dwingen gebouweigenaren te investeren in het verduurzamen van hun vastgoed.' Verbeek: 'In een prognose van de belangrijkste trends en ontwikkelingen in de facility staat MVO op de eerste plaats. MVO leeft onder facility managers en dat is belangrijk, want de mate van duurzaamheid van huisvesting heeft een grote impact op de algehele duurzaamheid van de organisatie én op het facilitaire budget.' Van Uffelen: 'De bedrijven waar dit nog aan uitgelegd moet worden, moeten zich zorgen maken. Wij zitten niet slechts in een crisis, maar in een andere realiteit. De bedrijven met toekomst weten zich aan te passen aan de nieuwe situatie en daar is verduurzaming een onderdeel van.'

Vastgoed is financieel product geworden

Er staat bijna 8 miljoen vierkante meter kantoren leeg. Moet dat niet hét onderwerp zijn in elk denken over verduurzaming van de bouw? Van Schooten: 'Ja, herbestemmen of sloop is de opgave voor de komende jaren en misschien wel decennia.' Welling: 'Als je stilstaat bij alle materialen die in deze lege kantoren verwerkt zijn! Herbestemmen van de bestaande voorraad heeft hierdoor een grotere prioriteit gekregen.' Van Uffelen: 'Het leegstandsprobleem is een nationaal risico en dat komt omdat vastgoed een financieel product is geworden.' Korbee: 'Leegstand is geen wezenlijk duurzaamheidsprobleem. Als een gebouw op een goede locatie staat én een bruikbaar casco heeft, kun je het sterk verduurzamen. Anders is sloop en nieuwbouw beter. Waarbij je uiteraard duurzaam moet slopen, en nieuwbouw zo moet maken dat het pand een zeer lange functionele levensduur kan hebben of cradle to cradle is.' Dielissen: 'Er moet absoluut goed worden nagedacht over de enorme leegstand op de kantorenmarkt, maar er is meer dan alleen kantoren. Wat mij betreft moet er over de volle breedte aandacht blijven voor duurzaamheid in de gebouwde omgeving.' Elias: 'Gebouwen moeten het primaire proces ondersteunen van de gebruikers. Het vastgoed moet nog meer ondergeschikt zijn aan de eisen van dit primaire proces. Hoe beter dit lukt, hoe minder groot de kans op leegstand zal zijn.'

Sloopfonds voelt als een kunstgreep

Het ligt voor de hand om met zo veel leegstand maar te gaan slopen. Het afgelopen jaar is zelfs het initiatief genomen voor een heus sloopfonds. Is dat nuttig? Welling: 'In het algemeen zou ik kiezen voor zinvol hergebruik. Denk aan de Amsterdamse binnenstad. Wie had ooit kunnen bedenken dat de pakhuizen van weleer eeuwen later gebruikt zouden worden als woningen?' Wamelink: 'Het hangt natuurlijk wel af van de mogelijkheden voor hergebruik.' Verbeek: 'Meestal is hergebruik duurzamer, maar dan moet er wel een markt voor zijn.' Van Uffelen: 'Bij een forse huurverlaging ontstaat er vanzelf weer nieuwe vraag. Anders is sloop ook een optie: als sloop duurzaam gebeurt en materialen hoogwaardig worden teruggebracht in de kringloop, is daar vanuit duurzaamheid niks mis mee.' Van Schooten: 'Ik zie wel wat in een verplichting om na vijf jaar leegstand te moeten slopen. Dat zal eigenaren actiever maken om te herbestemmen of de prijs te verlagen.' Korbee: 'We hebben laten onderzoeken of hergebruik duurzamer is. Doorslaggevend blijkt het energieverbruik te zijn: een groen label is een absolute must.' Elias: 'Een sloopfonds is in mijn ogen toch weer een subsidie om het risico van vastgoedbeleggers te compenseren. Je kan het beter zoeken in een fonds dat verduurzaming stimuleert.' Van Uffelen: 'Het sloopfonds voelt teveel als een kunstgreep om de huren hoog te houden. Zo moet de huurder boeten voor de fouten van de bouw en vastgoedsector, en dat gaat te ver.' Dielissen: 'Ik zou liever pleiten voor een investeringsfonds dat goed en zinvol hergebruik stimuleert.'

Naar een elektronisch gebouwdossier

Amsterdam is voorloper in het transformeren van kantoren in hotels. Inmiddels zijn al zeker negen voormalige bedrijfsgebouwen omgetoverd tot logeeraccommodatie. Dutch Hotel Partners (DHP) is voortrekker hierin met de budgetformule Holiday Inn Express. Het bedrijf heeft inmiddels hotels geopend op Schiphol, op de Amsterdamse Zuidas en bij station Amsterdam Sloterdijk. DHP expandeert: het bedrijf heeft inmiddels ook een hotel in Utrecht, in het bedrijvenpark Papendorp. Nog eens zeven hotels zijn in aanbouw, onder andere in Rotterdam, Den Haag en Arnhem. Ook in het hogere segment lijkt transformatie succesvol te kunnen zijn. Zo is het oude pand van de Openbare Bibliotheek aan de Prinsengracht in Amsterdam omgetoverd in het vijfsterrenhotel Andaz Amsterdam van de Hyatt-keten. Het pand heeft een spectaculaire metamorfose ondergaan: het kale en grijze beton van weleer heeft plaatsgemaakt voor een overdaad van kleur en hip design. Een hele prestatie van de initiatiefnemers Paul Geertman en Marcel Wanders, want de verwachting was dat dit pand, met zijn specifieke functionaliteit, gedoemd was te verkommeren. Overigens zijn er in Amsterdam nu zo veel plannen voor het omvormen van kantoren tot hotels, dat wethouder Gehrels afgelopen zomer de rem op deze ontwikkeling heeft gezet: de hotelsector vreesde marktbederf. Op dat moment waren al acht bedrijfsgebouwen getransformeerd tot hotel, en waren nog eens zestien van dit soort plannen in ontwikkeling.

Waardoor is de leegstand eigenlijk ontstaan? Zal de vraag naar kantoren weer aantrekken? En hoe kunnen we de leegstand op een creatieve manier aanpakken? Van Uffelen: 'De leegstand is het gevolg van kortetermijndenken, en dat is niet duurzaam. Maar de leegstand is ook het gevolg van een snel veranderende vraag en meer behoefte aan flexibiliteit en functiewisseling. Een energieneutraal kantoor dat na tien jaar leeg komt te staan is niet duurzaam. Het is pas duurzaam als het een andere functie kan krijgen of als het kan worden gedemonteerd en verplaatst naar een plek waar wel behoefte is aan een kantoor.' Verbeek: 'Organisaties en hun facility managers werken in het huidige economische klimaat logischerwijs aan het reduceren van het vierkantemetergebruik. Ik verwacht dat de vraag naar vierkante meters daardoor met minimaal 25 procent afneemt en dan voorlopig op dat niveau aanhoudt. Tegelijkertijd denk ik dat de vraag naar duurzame, representatieve, flexibele huisvesting op slimme logistieke knooppunten en zichtlocaties gaat toenemen.' Dielissen: 'De actuele vraag uit de markt hoeft niet per definitie met nieuwbouw ingevuld te worden. De opgave van deze tijd is: in de bestaande voorraad zoeken naar kansrijke gebouwen om de vraag in te vullen. Dan krijgen bestaande gebouwen een nieuwe bestemming en daarmee een tweede kans en hoeft kostbare grond niet ontwikkeld te worden om nieuwbouw te realiseren.' Welling: 'De grootste uitdaging is het inzichtelijk krijgen van de mate van duurzaamheid van de bestaande voorraad. Bij voorkeur op een onafhankelijke, snelle en efficiënte wijze. Dat opent ook de weg naar een elektronisch gebouwdossier.'

Duurzame ontwikkeling biedt kansen

In Amsterdam staat zo’n 1,3 miljoen vierkante meter kantoor leeg. Dat terwijl veel mensen zitten te springen om woonruimte. Kantoren omvormen tot woonruimte is niet zomaar mogelijk omdat er geen woonbestemming rust op kantoren. Bovendien is zo’n pand vaak onbetaalbaar door de hoge boekwaarde. Inmiddels gaat dat verhaal in de hoofdstad niet meer op. De gemeenteraad heeft de meeste regels geschrapt die wonen in lege kantoren moeilijk maakten. Wethouder Van Poelgeest stelt sinds kort zelf gemeentekantoren beschikbaar om te verbouwen tot woonruimte of goedkope werkruimte. Bovendien komt steeds meer vastgoed tegen bodemprijzen op de markt doordat vastgoedfondsen in de problemen komen en moeten uitverkopen. PvdA-gemeenteraadslid Michiel Mulder becijferde in een opiniestuk in Het Parool dat iedereen daardoor nu 100 vierkante meter kantoorpand kan kopen voor 50.000 euro of minder. Met nog eens 100.000 euro voor de verbouwing heeft een koper dan een huis voor minder dan wat hij kwijt zou zijn aan een studentenkamer, want daar wordt tegenwoordig zomaar 175.000 euro (!) voor gevraagd. Het gemeenteraadslid helpt mensen nu ook bij het kopen van kantoorruimte. Meer informatie is te vinden op kluskantoor.com of op het blog van Michiel Mulder.

De DGBC en het gebruik van BREEAM zijn in Nederland een initiatief van de markt. Zou de overheid niet een rol moeten spelen in het normeren en daarmee stimuleren van duurzaamheid? Of is het juist goed dat de sector het voortouw neemt? Welling: 'Ik denk dat de markt voorop moet blijven lopen. De overheid zou initiatieven van de markt, zoals de DGBC, wel meer kunnen stimuleren.' Van Schooten: 'De overheid zal hier altijd een verantwoordelijkheid in hebben omdat er een groot publiek belang mee is gemoeid.' Korbee: 'De overheid speelt wel degelijk een rol: zie de consequente aanscherping van de energie-eisen in het bouwbesluit, het energielabel, de regels voor duurzaam inkopen, of bijvoorbeeld de groenregeling. Maar het is goed dat de koplopers in de markt verder gaan.' Van Uffelen: 'De overheid laat steeds meer aan de markt over. Wij moeten zelf onze verantwoordelijkheid nemen en de overheid concrete voorstellen doen hoe het speelveld voor de markt kan worden verbeterd, zodat de verduurzaming in de versnelling blijft.' Verbeek: 'Ik vind het goed en logisch dat de markt hierin initiatief neemt, maar de overheid staat gelukkig ook niet stil. Dat is goed want voor het verduurzamen van gebouwen en hun directe omgeving is een samenspel nodig.' Elias: 'De overheid loopt met weten regelgeving altijd een aantal jaren achter. Het is daarom goed dat de DGBC zelf zijn duurzaamheidsstandaard en tempo bepaalt. Doordat de overheid hier geen directe invloed op heeft, kan de DGBC innoveren: zo was het voor ons mogelijk de BREEAM Gebied te ontwikkelen, een keurmerk dat uniek is in de wereld.' Dielissen: 'De Nederlandse overheid heeft tot nu toe niet uitgeblonken in een visie op duurzaamheid, milieu en energie en werkt op een aantal terreinen zelfs contraproductief. Gelukkig neemt de sector zijn verantwoordelijkheid. De overheid zou dit initiatief moeten waarderen en stimuleren zodat er ruimte wordt gegeven aan duurzame ontwikkeling van gebied en vastgoed. Juist in deze tijden van crisis liggen hier kansen om de economie een impuls te geven en werkgelegenheid te creëren.'

Biografie Paul Dielissen

Paul Dielissen is directeur van adviesbureau Paul Dielissen B.V. 'Er geen andere weg dan de wereld, en het vastgoed in het bijzonder, op een duurzame wijze te (her)ontwikkelen. Daar ben ik al vanaf de jaren '80 mee bezig. We staan nog maar aan het begin.'

Biografie Jan-Maarten Elias

Jan-Maarten Elias is directeur van Unica Ecopower B.V. 'Vanuit mijn rol in het bouwproces ontstond een aantal jaren geleden het inzicht dat het anders en toekomstbestendig moet. Dat is een persoonlijke drijfveer geworden door het inzicht dat het mogelijk is om daadwerkelijk zelf iets te kunnen toevoegen en veranderen.'

Biografie Jeroen van Schooten

Jeroen van Schooten is eigenaar en directeur van Meyer en Van Schooten Architecten. 'Duurzaamheid is uiteraard is er ook een persoonlijke fascinatie. Als architect probeer ik belangrijke onderwerpen die in de samenleving spelen mee te nemen binnen de oplossingsrichtingen van de gestelde opgave.'

Biografie Stefan van Uffelen

Stefan van Uffelen is directeur van de DGBC. 'We zitten als maatschappij en sector in een end game en moeten opnieuw uitvinden hoe we met onze grondstoffen en energie omgaan. Dat doe ik zelf ook: het verduurzamen van mijn huis is een hobby die bijna naar een verslaving neigt.'

Biografie Rogier Verbeek

Rogier Verbeek is algemeen directeur Facilicom Facility Solutions. 'Ik geloof sterk dat een integrale benadering van vastgoedmanagement en facility management de duurzaamheid verhoogt. Daarmee bezig zijn is ook een persoonlijke drijfveer: we erven de wereld niet van onze ouders, maar lenen hem van onze kinderen.'

Biografie Hans Korbee

Hans Korbee is programmaadviseur van Agentschap NL en lid van het expertteam Kantorentransitie. 'Ik ben in 1979 afgestudeerd met als onderwerp Stadsontwerp en Milieu en sindsdien verdien ik mijn boterham in dit interessegebied.'

Biografie Hans Wamelink

Hans Wamelink is hoogleraar design & construction aan de TU Delft.
'Innovatie in de bouw vond ik altijd al een interessant thema. De context blijkt altijd erg bepalend voor de wijze waarop een branche met innovatie omgaat. Het streven naar verduurzaming is een goed voorbeeld van een veranderende context.'

Biografie Derk Welling

Derk Welling is hoofd corporate responsibility van belegger en projectontwikkelaar Redevco B.V. 'Natuurlijk heb ik ook een persoonlijke motivatie om me sterk te maken voor verduurzaming van de bouw. Mijn functie vloeit voort uit een persoonlijke drijfveer.'

Lees ook: rapport 'Transformatie gaat niet vanzelf’

'Transformatie gaat niet vanzelf' is de veelzeggende titel van een zeer uitgebreid rapport van de Stichting Bouwresearch (SBR), gepubliceerd in juli 2011. Het rapport bekijkt aan de hand van tien actuele cases wat de voorwaarden en de hindernissen zijn bij het herbestemmen van kantoren. Het onderzoek is verricht in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken, als onderdeel van het programma Onorthodoxe Maatregelen.
Lees het rapport.

Lees ook: Maatwerk in kantoren met Lego

In zijn boek 'Legolisering van de bouw' pleit Hennes De Ridder, hoogleraar integraal ontwerpen aan de TU Delft, voor 'industrieel vervaardigd maatwerk'. Auto's, computers en bijvoorbeeld vliegtuigen veranderen steeds van vorm en presteren steeds beter, maar zijn in feite al decennia gebaseerd op dezelfde structuur en op onderdelen die in serie worden geproduceerd. Bouwen is nog steeds voor het overgrote deel een ambachtelijk proces. En dat is helemaal fnuikend nu de bouwsector het heel moeilijk heeft en er vooral op prijs wordt geconcurreerd. Daar komt nog eens bij dat de bouw goed is voor ongeveer de helft van het mondiale energiegebruik en de uitstoot van CO2, veel afval produceert en hoge faalkosten kent. De Ridder pleit in zijn boek voor een totale omwenteling in de bouw. Met industrieel maatwerk is het mogelijk gebouwen makkelijk aanpasbaar te maken voor veranderend gebruik. Volgens de hoogleraar kan deze omwenteling verrassend eenvoudig in werking worden gezet, kost het niets, en levert het heel veel op. 'Legolisering van de Bouw' van Hennes de Ridder kost € 35,- en is onder andere hier te bestellen

Lees ook: De weg naar duurzame huisvesting

Breijer Bouw en Installatie, onderdeel van Facilicom, is ook bezig om slimmer en duurzamer te bouwen, zoals ook al eerder was te lezen in Facilitair! 'Investeren in duurzaamheid levert in de exploitatie jaar na jaar voordeel op.' Lees het artikel 'De weg naar duurzame huisvesting'.

Lees ook: Het nieuwe bouwen en het nieuwe beheren

Breijer Bouw en Installatie is voorloper in integraal bouwen, maar wil daar nog verder in gaan door het de softwarematige methodiek BIM ook te gebruiken bij het beheer. Lees het interview met algemeen directeur Pieter-Jan Hooijdonk.

Lees ook: Het beste wat Facilicom in zich heeft

Bouwen met het oog op de exploitatie. Het integreren van alle facilities, ook de hard facilities. Facilicom heeft de kracht van deze combinatie kunnen bewijzen met de bouw van het Belastingkantoor in Doetinchem, een PPS-project dat begin 2011 werd opgeleverd. Bekijk het online magazine 'Het beste wat Facilicom in zich heeft'

Op de hoogte blijven? LinkedIn-groep ‘Herbestemmen’

Wie op de hoogte wil blijven van wat er speelt in de wereld van het herbestemmen kan zich in LinkedIn aanmelden bij de groep Herbestemmen leegstaand vastgoed.

Gerelateerde artikelen

Door facilitaironline.nl te bezoeken accepteert u het gebruik van cookies. Lees meer over cookies.

Deze melding niet meer tonen